Cushman vient de le chiffrer. L'IA va générer une demande supplémentaire de 30,5 millions de mètres carrés dans l'immobilier d'entreprise. La répartition des espaces à l'intérieur de ces bâtiments a déjà changé du tout au tout.
Cushman & Wakefield a publié ce mois-ci un rapport qui devrait mettre définitivement fin au discours selon lequel « l'IA va anéantir la demande de bureaux ». Selon leur analyse, l'IA générera 330 millions de pieds carrés de nouvelle demande nette en immobilier commercial aux États-Unis au cours des dix prochaines années. Le secteur industriel se taille la part du lion avec 298,5 millions de pieds carrés. Les bureaux en recueillent 24,4 millions. Les logements collectifs et le commerce de détail se partagent le reste. Kevin Thorpe, leur économiste en chef, l'a exprimé aussi clairement que possible : « L'IA vient s'ajouter à la demande immobilière. »
Voilà la réponse d'un point de vue global. L'argument selon lequel cela entraînerait des pertes d'emplois est erroné. Le secteur des bureaux est en pleine croissance.
JLL dispose des données détaillées sur les transactions. Les locataires du secteur de l'IA ont signé des baux pour environ 38 500 m² à Manhattan rien qu'au premier trimestre 2026, soit près de la moitié de leur total pour l'ensemble de l'année 2025. La taille moyenne des transactions a plus que doublé d'une année sur l'autre. Le chiffre le plus significatif : les entreprises d'IA louent des locaux dont la superficie est environ 60 % supérieure à leurs effectifs actuels. Elles ne signent pas pour l'équipe dont elles disposent actuellement, mais pour celle qu'elles s'apprêtent à recruter.
C'est un marché de l'immobilier de bureau en bonne santé. Les locataires financent eux-mêmes leur propre croissance.
Maintenant, jetez un œil à l'intérieur des bâtiments. C'est là que ça devient intéressant.
Quoi de neuf ?
Nous suivons quotidiennement les réservations de ressources dans l'ensemble de notre portefeuille. Comparons les 30 derniers jours aux 30 jours précédents, pour les mêmes immeubles et les mêmes locataires. Voici à quoi ressemble la demande actuellement.
Les « Conference Hubs » (ces salles de réunion modulables pouvant accueillir de quelques personnes à un groupe de travail de taille moyenne) ont connu une hausse d'environ 117 %.
Les espaces extérieurs ont augmenté de 158 %. Les terrasses sur les toits ont augmenté de 40 %. Le printemps y contribue, mais la tendance s'est amorcée avant l'arrivée des beaux jours.
Augmentation de 65 % des salles de classe et des espaces de formation . Augmentation de 67 % des espaces réservés aux mères . Augmentation à deux chiffres des salons et des espaces de détente. Augmentation globale des salles de conférence d'environ 17 % à 24 %.
Et d'un autre côté :
Les espaces de coworking ont enregistré une baisse de 67 %.
Les salles de jeux ont enregistré une baisse de 29 %.
Le marché est de retour. La composition de la clientèle s'est inversée.
Pourquoi c'est important
Depuis cinq ans, le secteur des bureaux se résume à une question de chiffres : combien d'espace est loué, quel est le taux de vacance, quels sont les chiffres de l'absorption. Le rapport de Cushman vient de faire avancer ce débat d'une décennie. L'IA vient s'ajouter à tout cela. La tendance macroéconomique est désormais bien établie.
La question qui reste en suspens est celle de la forme.
Les équipes assistées par l'IA ont besoin d'espaces différents de ceux dont disposaient les équipes en 2019. Elles travaillent en petits groupes, livrent plus rapidement et alternent, au cours d'une même après-midi, entre travail en profondeur et collaboration intensive. L'espace qui correspond à ce modèle est le « Conference Hub ». Des cloisons modulables. Une capacité de 4 à 14 personnes. Réservation par téléphone. Nos données montrent que la demande pour ces salles a plus que doublé en 30 jours. Les salles de conférence standard ont également connu une croissance, mais à un rythme environ cinq fois moins rapide.
L'offre d'équipements en 2019 s'amenuise. Les salles de jeux sont en baisse. Les espaces de coworking connaissent une forte baisse. Ces locaux ont été construits pour une main-d'œuvre qui n'existe plus en 2026. L'entreprise spécialisée dans l'IA qui occupe 60 % d'espace en plus par rapport à ses effectifs ne va pas combler ce surplus avec un baby-foot.
Depuis plus de dix ans, Leesman évalue cet aspect sous l'angle de l'expérience, en s'appuyant sur plus d'un million de réponses recueillies auprès des employés. Les bâtiments qui obtiennent les meilleurs scores ne sont pas ceux qui proposent la liste d'équipements la plus longue. Ce sont ceux dont l'aménagement correspond à la façon dont les équipes travaillent réellement aujourd'hui. Espaces d'apprentissage. Espaces de détente en plein air. Espaces de réunion flexibles. C'est cette combinaison qui fait la différence. La table de shuffleboard, en revanche, n'y contribue pas.
Que faire ?
Trois mesures à prendre pour tout propriétaire qui souhaite louer un bien immobilier cette année.
Tout d'abord, abandonnez vos plans d'étage de 2019. La course aux équipements est terminée. C'est désormais la course aux configurations qui prime. Les locataires du secteur de l'IA occupent aujourd'hui 60 % d'espace en plus de ce dont ils ont besoin. Si cet excédent se retrouve dans des locaux conçus selon les normes de 2019, vos locataires renouvellent leur bail pour des espaces qu'ils n'utilisent pas réellement. C'est là que se cache votre risque de perte de clientèle de 2029, dissimulé dans une signature de bail de 2026.
Deuxièmement, analysez les réservations. La moyenne du portefeuille est trompeuse. Une légère hausse du nombre total de réservations peut masquer le fait que les réservations de salles de cours et d'espaces de formation ont explosé, tandis que celles des espaces de coworking se sont effondrées. Étudiez chaque mois l'évolution par type de salle. Mettez en évidence l'évolution de la répartition.
Troisièmement, soignez votre vitrine. Les locataires habitués à l'IA privilégient le mobile. Si leur équipe ne parvient pas à trouver et à réserver un espace de conférence depuis un téléphone, ils passeront leur chemin et se tourneront vers un prestataire d'espaces flexibles situé un peu plus loin dans la rue pour acheter des pass journaliers. Une configuration optimale ne sert à rien si la visibilité fait défaut.
Cushman vient de chiffrer ce chiffre. L'IA va générer une demande supplémentaire de 30,6 millions de mètres carrés sur le marché immobilier commercial américain.
Les immeubles qui répondent à cette demande sont ceux qui sont déjà adaptés à la nouvelle répartition des locaux. Ceux qui continuent de proposer des équipements de 2019 vont bientôt découvrir ce qui se passe lorsqu'un locataire signe un bail de cinq ans pour des espaces qu'il n'utilise pas réellement.
Bref. Le contexte général est défini. Les détails restent à préciser.