Il y a quelques semaines, nous sommes tombés sur un article du Wall Street Journal (WSJ) sur équipements des immeubles de bureaux modernes. Cet article raconte de manière captivante la situation des propriétaires d’immeubles commerciaux de Manhattan, confrontés à un marché en pleine mutation où seuls 15 % des employés de bureau ont repris le chemin du bureau. EB Kelly, directrice générale du Rockefeller Center, y partage son point de vue sur l’état actuel du marché. Elle explique notamment :
« Avant la COVID, je disais que nous étions en concurrence avec d’autres immeubles de bureaux pour louer des espaces. Aujourd’hui, nous sommes en concurrence avec votre canapé. Nous devons vous donner une raison de sortir de chez vous et de venir au bureau. »
L'article se penche ensuite en détail sur les différentes stratégies relatives aux espaces de bureau que les propriétaires et les équipes immobilières ont déjà commencé à mettre en œuvre : des espaces de coworking pour ceux qui souhaitent travailler ailleurs qu'à domicile, des manucures à huit dollars grâce à des offres sur des applications destinées aux locataires, des services d'épicerie à domicile, des services de livraison de repas, l'optimisation des espaces extérieurs, des cadeaux pour les locataires, etc.
Bien que l'histoire se déroule à New York, elle recèle plusieurs enseignements transposables concernant les aménagements sur le lieu de travail pour les équipes du secteur de l'immobilier commercial (CRE) du monde entier — qui cherchent toutes des moyens d'augmenter en toute sécurité le taux d'occupation des immeubles après que la pandémie a contraint bon nombre d'entre elles à travailler à distance. Quels sont donc exactement ces enseignements, et comment peuvent-ils être appliqués à n'importe quel portefeuille de bureaux ?
Ce que nous savons déjà
Avant même que la pandémie n'accélère l'essor des modèles de travail hybrides, il était bien connu que les équipements proposés par les entreprises revêtaient une grande importance pour les locataires et avaient une incidence directe sur la valeur des biens immobiliers. Une étude réalisée en 2019 par Cushman & Wakefield révélé révélé qu’avant la COVID-19, les immeubles dotés de nombreux équipements bénéficiaient d’une prime locative de 18,3 % par rapport au sous-marché environnant. Cette prime s’est avérée encore plus importante, atteignant 21,6 %, dans les quartiers d’affaires centraux (CBD) des marchés phares.
Par ailleurs, dans le rapport de Cushman & Wakefield Edge , il est suggéré que les équipements continueront à jouer un rôle déterminant dans la valeur des biens immobiliers à l’avenir : « La différenciation par le biais des équipements sera d’autant plus cruciale pour les propriétaires et les occupants qui cherchent à créer des espaces dynamiques pour leurs employés, lesquels disposent désormais d’un choix plus large quant au lieu et aux modalités de travail. »
Cela correspond à la vision des propriétaires cités dans le WSJ, dont beaucoup estiment qu'investir davantage dès maintenant dans les équipements de bureau à la mode — de manière stratégique, bien sûr — permettra de réduire les taux de vacance et d'augmenter les loyers à l'avenir.
En concurrence avec le ministère de l'Intérieur
Comme l’a également souligné Kelly, les immeubles de bureaux doivent offrir un cadre plus attractif que le télétravail à domicile afin d’inciter les occupants à revenir (et de valoriser les locaux). Pour y parvenir, on élargit l’éventail des équipements proposés par les immeubles afin de répondre directement aux besoins des locataires, une démarche que de nombreux propriétaires ont déjà adoptée. En effet, le WSJ rapporte qu’avant la pandémie, les propriétaires consacraient généralement entre 1 et 2 dollars par pied carré aux équipements et au marketing. Aujourd'hui, beaucoup augmentent leurs dépenses pour atteindre 2 à 5 dollars par pied carré.
Ces mises à niveau ne concernent pas uniquement des équipements physiques. La récente (et croissante) tendances dans le secteur dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (CRE) n’ont fait que renforcer la nécessité de créer des espaces intelligents et attrayants où les gens ont réellement envie de travailler. Adopter une approche véritablement centrée sur le client implique de fusionner les espaces de travail physiques et numériques afin de répondre aux besoins des locataires partout dans le monde — d’autant plus que le secteur CRE s’oriente vers des modèles de travail plus flexibles qui nécessiteront des environnements de travail plus agiles.
Qu'il s'agisse de compléter les installations sur place par des cours de fitness virtuels, d'organiser des cadeaux pour témoigner de l'appréciation des locataires, de proposer des services de commande mobile pour rendre le déjeuner plus rapide et plus facile, ou simplement d'automatiser les processus d'accès au bâtiment et de gestion des visiteurs, tout cela a le même impact sur l'expérience globale des locataires : les équipements modernes sur le lieu de travail peuvent garantir une expérience de bureau diversifiée et fluide, tout en créant des impressions mémorables et durables pour l'avenir. Dans le monde d'aujourd'hui, les immeubles dotés de nombreux équipements sont la clé pour attirer et fidéliser les locataires, quel que soit votre emplacement.
La satisfaction des clients n'a pas de prix. Comme l'explique Nadir Settles, directeur général chez Nuveen : « En tant que propriétaire, ce qui me coûte le plus cher, ce sont les locaux inoccupés. »
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