Les bureaux du décile inférieur ne reviendront pas. La reconversion est la seule solution réaliste. Cleveland en apporte la preuve depuis une décennie.
6,6 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux réaménagés. Près de 4 000 logements livrés. 1 500 autres en cours de réalisation. Une trentaine de bâtiments emblématiques réaménagés. La population du centre-ville a augmenté de 12 % depuis 2019, pour atteindre 21 000 habitants.
Alors que San Francisco, Chicago et Washington continuent de débattre pour savoir si la reconversion d'espaces de bureaux en logements peut fonctionner à grande échelle, Cleveland s'y emploie depuis plus d'une décennie. Propmodo l'a officialisé cette semaine. Ce n'est plus une expérience. C'est désormais un modèle à suivre.
Quoi de neuf ?
Le modèle de conversion n'est pas nouveau. Ce qui est nouveau, c'est que les chiffres montrent enfin que le nombre de villes où cela est viable dépasse celui où ce n'est pas le cas. Le parc immobilier national vient de franchir la barre des 80 000 logements. New York débat actuellement de crédits d'impôt pour les conversions en dehors de la ville. RXR a transformé une victime de la pandémie en son propre modèle de conversion. Le débat est passé de « est-ce possible » à « à quelle vitesse ».
Pourquoi maintenant ? Parce que la différence entre les bâtiments qui fonctionnent et ceux qui ne fonctionnent pas est trop flagrante pour être ignorée.
Nous le constatons en temps réel au sein de notre propre portefeuille. Si l'on compare les données d'accès mobile de mars à celles d'avril 2026, une tour de bureaux prestigieuse située à Midtown Manhattan a vu son activité presque tripler d'un mois à l'autre. Au cours de ces mêmes 30 jours, une tour de classe A située sur un axe majeur de Los Angeles a perdu plus de 80 % de son activité.
Même calendrier. Même projet. Deux avenirs totalement différents pour des bâtiments situés à quelques pas l'un de l'autre.
Dans l'ensemble, le portefeuille semble en bonne santé. Le nombre de déverrouillages de portes sur l'ensemble de la plateforme a augmenté de plus de 25 % au cours des trois derniers mois. Mais cette moyenne masque en réalité une forte disparité. Certains immeubles connaissent une croissance fulgurante. D'autres stagnent. Et quelques-uns sont pratiquement à l'arrêt.
Pourquoi c'est important
La thèse que je défends sans relâche depuis plus d'un an est que 30 % des immeubles de bureaux aux États-Unis sont fonctionnellement obsolètes. Cela représente 1 100 milliards de dollars de parc immobilier inoccupé ou vieillissant. Jusqu'à l'année dernière, ce n'était qu'une présentation PowerPoint. Aujourd'hui, c'est une réalité concrète qui se traduit par des transactions.
Les dirigeants du secteur immobilier commercial peuvent continuer à considérer la catégorie B comme un problème conjoncturel et attendre que les locataires reviennent. Ou bien ils peuvent tirer les leçons de ce que Cleveland démontre depuis dix ans et de ce que RXR, le groupe de Daniel English à Chicago, ainsi que le législateur new-yorkais sont en train de codifier. Les immeubles qui se trouvent du mauvais côté de cette divergence ne se relanceront pas. Ils sont soit passés en perte, soit reconvertis, soit démolis. La question est de savoir qui en supportera le coût.
Leesman mesure cet aspect au niveau de l'expérience depuis des années, en s'appuyant sur plus d'un million de réponses recueillies sur les lieux de travail. Les bâtiments situés à droite de la courbe de divergence ne s’imposent pas parce qu’ils offrent davantage de commodités. Ils s’imposent parce que leur agencement, leur programmation et leur rythme de fonctionnement correspondent à la manière dont les locataires travailleront réellement en 2026. Les perdants ne pourront pas y parvenir par une simple rénovation. La plomberie, les surfaces au sol, le nombre d’ascenseurs : rien de tout cela n’a été conçu pour répondre aux besoins actuels du bâtiment.
La conversion, voilà la réponse honnête.
Que faire ?
Trois coups.
Commencez par déterminer de quel côté de la ligne se situe chaque bien immobilier. Pas au niveau du portefeuille, mais immeuble par immeuble. La moyenne du portefeuille est trompeuse. D'après nos propres données, entre mars et avril, l'accès mobile a connu des variations allant d'une croissance à trois chiffres à des baisses à trois chiffres d'un immeuble à l'autre dans une même ville. Les chiffres globaux masquent la réalité au niveau de chaque bien immobilier.
Deuxièmement, effectuez les calculs de conversion dès maintenant, et non après la prochaine conférence sur les résultats. Le pipeline national de 80 000 logements indique que quelqu'un va s'en charger dans tous les quartiers où le projet est rentable. La question n'est pas de savoir si votre bien immobilier sera converti, mais si vous serez en mesure de mener cette conversion ou si vous devrez en supporter la perte.
Troisièmement, cessons de parler de la « fuite vers la qualité » comme s’il s’agissait d’une course à l’équipement. Les immeubles qui se trouvent du mauvais côté de la fracture ne rattraperont pas leur retard en ajoutant un espace bien-être et un café. Ils ont besoin d’un nouveau concept d’utilisation ou d’un nouveau propriétaire.
Le centre-ville de Cleveland n'a pas connu une croissance de 12 % en attendant que les vieux bâtiments retrouvent leur splendeur d'antan. Il s'est développé parce que quelqu'un a fait preuve d'honnêteté, a fait ses calculs et les a transformés en quelque chose qui correspondait réellement aux attentes des gens.
Toutes les villes qui en sont encore à débattre de cette question prennent du retard en matière de logement ET sur la seule solution réaliste pour le tiers le plus déprécié de leur parc de bureaux.
Le plan d'action a déjà été publié. Lisez-le.