Pat Rippe
Directeur général, Optimisation du portefeuille
En tant que directeur général de Pennybacker Capital, Pat supervise le portefeuille de bureaux de la société de capital-investissement tout au long des processus de développement, de réaménagement et de gestion d’actifs. Qu’il s’agisse d’une rénovation et d’un repositionnement ou d’un projet de construction neuve, Pat collabore avec diverses équipes tant au sein qu’à l’extérieur de l’organisation afin de créer des biens immobiliers passionnants et innovants qui offrent la meilleure expérience possible aux locataires et reflètent les caractéristiques uniques des communautés environnantes.
Vous avez un parcours assez impressionnant dans l'immobilier. Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?
Je travaille dans l'immobilier d'entreprise depuis environ 18 ans. C'est un domaine qui m'intéresse depuis mes études de premier cycle. Entre ma troisième et ma quatrième année, j'ai effectué un stage dans l'immobilier d'entreprise, où je m'occupais de la saisie des baux. J'ai fini par obtenir un double diplôme en finance et en immobilier, et cela m'a beaucoup plu. J'ai toujours trouvé l'immobilier passionnant, et c'est un domaine que j'adore vraiment. Je n'ai jamais songé à m'en éloigner.
Je travaille chez Pennybacker depuis deux ans et demi maintenant, mais j’ai eu l’occasion de voyager dans de nombreux endroits dans le cadre de mes emplois précédents. Avant Pennybacker, j’ai travaillé chez Tishman Speyer pendant six ans et demi, à Los Angeles et à New York. Avant cela, j’ai passé un peu plus de cinq ans chez JLL, où je m’occupais de la représentation des locataires, du conseil en développement immobilier et de la vente d’actifs à Los Angeles et à Chicago. J'ai également travaillé dans ma ville natale, Saint-Louis, et je suis désormais installé ici, à Denver.
Quelle diversité d'expériences !
C'est vrai. Avant d'intégrer une école de commerce, j'ai travaillé dans le courtage et le conseil. J'ai passé plusieurs années au sein du pôle Services de JLL. À l'époque, JLL était principalement spécialisé dans la location, et la revente de biens immobiliers ne faisait pas partie des activités des courtiers en location. Je faisais partie d’un groupe appelé « Development and Asset Strategies », où nous prenions en charge des biens immobiliers de grande taille, atypiques ou en mauvais état appartenant aux entreprises clientes de la société. Nous menions des études sur l’utilisation optimale de ces biens, élaborions un plan directeur si nécessaire, puis obtenions les autorisations requises et les vendions à un promoteur. C’est ainsi que j’ai découvert pour la première fois comment les propriétaires, les investisseurs et les promoteurs envisagent ce type de projets et comment ils les financent. Cela m’a fait comprendre que je ne voulais pas rester du côté des services, mais que je voulais devenir ce promoteur. Je voulais être la personne capable d’avoir une vision, de la créer et de la mettre en œuvre. C’est ce qui m’a poussé à reprendre mes études et à passer du côté des services à celui de la propriété et du développement. J’ai eu beaucoup de chance de pouvoir faire ce que je fais.
Parle-moi un peu plus de ce que tu fais chez Pennybacker.
Pennybacker est une société de gestion d'actifs qui investit dans l'immobilier et gère des biens immobiliers pour le compte d'investisseurs institutionnels et de particuliers fortunés. Nous sommes actuellement en train d'investir dans notre cinquième fonds de valeur. Notre stratégie consiste à acquérir des biens immobiliers sous-capitalisés ou mal gérés, à les rénover, puis à les revendre une fois stabilisés. Nous supervisons d'importants travaux de rénovation et de repositionnement sur des biens immobiliers de bureaux, industriels et multifamiliaux — et, dans certains cas, des projets de construction neuve. Je dirige la gestion d'actifs, le développement et le réaménagement de notre portefeuille de bureaux à l'échelle nationale.
Il y a vraiment tellement d'éléments à prendre en compte pour rendre un bien immobilier attractif. C'est incroyable.
Oui ! La reconversion d'un bâtiment qui a eu une autre vocation par le passé me semble vraiment intéressante et passionnante. En repensant au film Ghostbusters dans les années 80 — quand ils ont transformé cette ancienne caserne de pompiers en quartier général — m’a vraiment marqué. J’ai adoré ça. Nous travaillons actuellement sur un projet intéressant avec Stream à Atlanta. Nous reprenons un ancien entrepôt et une usine de transformation de volaille, qui avait été transformé en studio de production cinématographique et télévisuelle, pour le convertir en espace de bureaux expérientiel. Le résultat final mettra en valeur son histoire et l’intégrera dans le nouveau concept afin de créer un espace très différencié sur ce marché. C’est une façon amusante d’aborder n’importe quel projet !
Je pense que c'est l'occasion idéale de parler de toutes les choses géniales que vous faites avec The Amp !
Bien sûr ! L'Amp est un autre projet majeur de rénovation et de repositionnement. Il s'agissait d'un immeuble de bureaux standard en brique et en acier datant de 1982, situé dans un quartier très agréable. Il se trouve à Uptown Cap Hill, juste à la lisière du quartier central des affaires de Denver. Mais, pour être franc, le bâtiment en lui-même n'avait rien de très passionnant. Nous avons acheté ce bâtiment avant la pandémie de COVID-19 dans le but d’en faire le meilleur bâtiment de Denver. Je ne veux pas qu’il ait l’apparence et l’ambiance d’un immeuble de bureaux des années 1980 rénové. Je veux qu’il rivalise avec les projets de construction les plus récents, les meilleurs et les plus branchés de la ville. Nous ne voulions pas faire de compromis sur le design ou les équipements. Évidemment, tout doit être financièrement viable, mais nous voulions concevoir et faire des choix qui, selon nous, sont les meilleurs pour cet actif. Et c’est ce que nous avons réussi à faire. Heureusement, la direction de Pennybacker me donne la liberté de le faire. Ils comprennent cette vision, ce qui rend ce genre de projets particulièrement gratifiants.
Où en est The Amp aujourd'hui ?
Nous sommes actuellement en phase de construction. La conception est terminée. Nous livrerons les appartements témoins en novembre, et le bâtiment entièrement rénové sera livré en janvier. Nous avons travaillé en étroite collaboration avec nos architectes, nos entrepreneurs et HqO pour développer notre application dédiée à l’expérience des locataires, qui présente de manière exhaustive tout ce que nous souhaitons que les locataires sachent sur cet immeuble unique. Nous voulons qu'elle corresponde à l'intention architecturale du bâtiment, et nous refondons tous les systèmes technologiques pour que l'application en soit le pivot central. Je souhaite que tout passe par là : du canal de communication avec la direction à la réservation des équipements, en passant par le simple fait de passer son téléphone devant un lecteur pour accéder au parking ou à son appartement. Tout le monde a son téléphone sur soi en permanence, et je veux que ce soit la clé de tout ce qui se passe à The Amp.
Vous avez évoqué la volonté de démarquer cet immeuble grâce à une conception axée sur l'expérience. De quels types d'équipements et d'activités les futurs locataires pourront-ils bénéficier ?
Nous avons longuement débattu de cette question, tant pour cet immeuble que pour l’ensemble de nos projets. Les équipements proposés dans un immeuble ne doivent pas se limiter à cocher des cases sur une liste. Avant la pandémie, il fallait absolument disposer d’installations telles qu’une salle de sport et des salles de réunion. Que ces espaces soient réellement utilisés par les locataires n’avait pas vraiment d’importance. Aujourd’hui, le secteur a changé d’avis sur ce point.
L'Amp est un bâtiment relativement petit, d'une superficie d'environ 7 000 m². Nous avons dû nous demander s'il était utile ou pertinent de construire un grand centre de remise en forme ou un établissement de ce genre. En réalité, le quartier dans lequel nous nous trouvons constitue en soi un atout aussi important que tout ce que nous pourrions construire. L'Amp affiche un score Walk Score de 96, ce qui est fantastique, n'est-ce pas ? C'est un quartier formidable. Et à moins d'un pâté de maisons, il y a trois autres salles de sport. Pourquoi construire une salle de sport alors qu'on peut simplement s'associer à Orange Theory, situé à un pâté de maisons, et proposer des abonnements à prix réduit aux locataires ?
Tout ce qu’il y a de plus sympa dans le quartier fait partie de votre offre d’équipements. C’est pourquoi nous mettons davantage l’accent sur la mise à disposition d’espaces communs flexibles pouvant être réservés pour des réunions, utilisés comme espace de détente ou servir de lieu de rencontre improvisé lorsqu’ils ne sont pas réservés. À The Amp, nous ciblons principalement les locataires de petite et moyenne taille. Peut-être ont-ils une réunion une fois par semaine, ou peut-être une fois par trimestre. Imaginons qu’il s’agisse de 10 à 30 personnes. Pourquoi devraient-ils payer pour cette surface dans leur propre espace ? Nous l’avons judicieusement aménagée dans le hall d’entrée. Elle est équipée d’une technologie de pointe qu’ils peuvent utiliser gratuitement, afin qu’ils n’aient pas à se soucier de cette dépense.
Nous avons également installé de grandes portes battantes qui s'ouvrent sur un espace aménagé avec des sièges confortables, de grandes tables de bibliothèque, des lampes et bien plus encore. Ainsi, si vous souhaitez prendre un appel téléphonique ou vous éloigner du bureau, il vous suffit de descendre, de vous installer et de travailler là-bas avec une tasse de café pendant une heure ou deux. L'Amp propose également un autre espace lounge surélevé où l'on trouve des boissons et des sièges, une cuisine de restauration, un local à vélos sécurisé, des douches et des casiers. À Denver, beaucoup de gens se rendent au travail à vélo, et certains de ces vélos coûtent plus cher que ma voiture. Ils veulent donc pouvoir les garer dans un endroit sûr pendant qu’ils travaillent, plutôt que de les attacher devant l’immeuble. Nous avons vraiment réfléchi à ce qui apporterait le plus de valeur à notre clientèle spécifique, et pas seulement à cocher des cases sur une liste.
Vous avez déjà abordé cette question, mais je me dois de vous la poser : pourquoi est-il si important de mettre en place des stratégies aussi personnalisées pour les immeubles et les locataires ?
Les locataires passent entre 8 et 10 heures par jour dans votre immeuble. L’idée d’entrer dans un immeuble de bureaux avec un sentiment d’appréhension parce qu’on n’aime pas son lieu de travail est insupportable. Je ne veux pas que cela arrive. Je veux que les gens arrivent à leur bureau enthousiastes et pleins d’énergie. Je veux que l’on diffuse différents genres musicaux tout au long de la journée pour s’adapter aux différentes ambiances. Je veux une programmation. Je veux m'assurer que le personnel de l'immeuble soit présent, qu'il interagisse avec les locataires et qu'il crée une véritable communauté. Le lieu de travail doit être une expérience positive. Nous voulons que les gens aiment The Amp et que cela serve d'outil de fidélisation pour les locataires. Si nous leur facilitons la vie, ils resteront membres de notre communauté. Nous considérons cela comme la création d'un cercle vertueux, où la vie de chacun peut s'améliorer et où tout le monde peut en bénéficier.
Il ne fait aucun doute que le secteur s'oriente vers des expériences centrées sur le consommateur.
Et les bâtiments ne doivent pas nécessairement se résumer à ces immeubles de bureaux banals que l’on trouve partout. Ils ne devraient pas tous se ressembler. En ce qui concerne The Amp en particulier, nous sommes situés à un pâté de maisons de Colfax Avenue. Colfax a une histoire étrange, longue et passionnante à Denver, et nous voulons mettre cela en valeur. Elle possède des caractéristiques uniques, une architecture intéressante et de superbes salles de concert, que nous mettons vraiment en avant dans le cadre de ce repositionnement. Nous voulons que le projet capture et intègre ces éléments — c’est d’ailleurs pour ça que même le nom est lié à la musique ! Nous avons pris soin de dissimuler quelques clins d’œil un peu partout dans l’immeuble, comme des références aux alligators. Il existe des légendes urbaines selon lesquelles certains bars de Colfax auraient des fosses à alligators dans leurs sous-sols. C’est étrange, mais c’est amusant. Et nous tenions vraiment à intégrer ça, car ça fait partie intégrante du tissu social du quartier.
J'apprécie vraiment le caractère unique de vos biens immobiliers. Penchons-nous un peu plus sur l'aspect technologique. Puisque nous avons déjà évoqué la manière dont la technologie peut aider les locataires, en quoi vous aide-t-elle dans votre travail ?
La technologie nous permet de faire plusieurs choses. Autrefois, on devait se fier à des règles empiriques, à des témoignages isolés ou au bouche-à-oreille d’un gestionnaire immobilier ou d’un technicien d’immeuble. C’était ainsi qu’il fallait concevoir les projets et gérer un immeuble. Il fallait déterminer si l’on allait proposer des équipements, qui allait les utiliser et comment ils allaient s’en servir. Aujourd’hui, la technologie nous permet de communiquer plus directement avec nos locataires, d’obtenir leur avis en direct et de découvrir comment les gens utilisent un espace donné. Des détails précis tels que : qu’utilisent-ils ? Qui passe sa carte à l’entrée de la salle de sport ? À quels moments de la journée utilisent-ils l’espace ? Tout cela peut aider à déterminer si les équipements dont vous disposez sont nécessaires ou s’il faut envisager une autre approche. Nous pouvons collecter, analyser et exploiter ces données pour adapter nos actions futures afin de répondre aux besoins des locataires actuels et potentiels.
Et quel rôle la technologie joue-t-elle dans l'avenir du monde du travail ?
Je pense que cela tient en partie à l’accès à des données en temps réel pour orienter la prise de décision. Comme je l’ai dit, pendant des années, on se basait sur des suppositions. Aujourd’hui, nous pouvons utiliser des données qui nous permettent de prendre des décisions plus éclairées et plus judicieuses, qui apportent davantage de valeur aux locataires, aux investisseurs et même à l’environnement. De plus, la pandémie a remis en question de nombreuses hypothèses en matière d’aménagement des bureaux. Beaucoup pensaient que les locataires ne travailleraient plus jamais au bureau. Quelques mois après le début de la pandémie, nous trouvions cela formidable. Nous n'avions plus à faire la navette, nous pouvions porter des pantalons de survêtement, il n'y avait plus de bavardages au bureau. Mais le travail, c'est bien plus que simplement baisser la tête et travailler, n'est-ce pas ? Il comporte une dimension sociale, collaborative et interactive qui est absolument cruciale pour la réussite d'une entreprise et même de chaque employé.
Bon, ce que je dis n’a rien de révolutionnaire. Mais je pense que nous nous éloignons du modèle classique du 9 h-17 h, où tout le monde travaille simplement chez soi, participe à toutes les réunions sur Zoom, et où tout va bien. Je pense qu’il y aura un équilibre entre le travail au bureau et le travail à domicile, et que le bureau du futur sera davantage conçu pour favoriser la collaboration. Il s’agira moins du fait que chacun ait son propre bureau, mais plutôt du fait que le bureau soit un lieu qui favorise la capacité à interagir avec ses supérieurs, ses collègues, ses subordonnés, ainsi qu’avec d’autres personnes du même secteur ou partageant le même bâtiment, avec lesquelles on ne travaille pas nécessairement, mais que l’on peut croiser. Il s’agit de partager des idées et de créer des liens. Ce genre de friction et d’interaction est bénéfique.
C'était vraiment très instructif ! Pour conclure, quel conseil donneriez-vous à quelqu'un qui débute dans l'immobilier d'entreprise ?
C'est une excellente question. Je dirais qu'il faut avoir un objectif et un chemin à suivre, mais sans se focaliser exclusivement sur la ligne droite qui mène à cet objectif. J’ai vécu des expériences très variées, et j’ai le sentiment d’avoir acquis des connaissances très pertinentes à travers ces différentes expériences. Elles m’ont toutes permis d’arriver là où je suis aujourd’hui. Je pense que si l’on se concentre uniquement sur un seul domaine — qu’il s’agisse de gestion d’actifs, d’acquisitions, de développement ou de location —, ces différents aspects doivent fonctionner en synergie. Si vous ne connaissez qu’un seul aspect des choses, vous deviendrez peut-être un spécialiste, mais votre base de connaissances sera tellement limitée que vous ne serez pas en mesure d’apprécier pleinement tous ces autres aspects et la manière dont ils s’articulent pour assurer la réussite d’un projet. Ayez donc un objectif. Mais n’ayez pas peur de vous en éloigner et de vivre de nouvelles expériences en cours de route. Elles vous donneront une meilleure perspective et une meilleure compréhension de ce qu’il faut pour mener à bien un projet immobilier.
« Conversations » était une série d'articles mensuels mettant en avant les gestionnaires et les partenaires qui utilisent HqO au niveau des biens immobiliers : ce qu'ils ont observé, les défis auxquels ils ont été confrontés et la manière dont, selon eux, la technologie les a influencés. Vous pouvez toujours découvrir ces témoignages en vous abonnant à son équivalent en podcast: « Conversations with HqO ». Pour plus d'informations sur Pennybacker Capital, cliquez ici. Pour découvrir comment HqO peut améliorer vos stratégies d'engagement des locataires, planifiez une démonstration gratuite dès aujourd'hui.
