Les gestionnaires d'actifs européens sont confrontés à une crise liée aux données sur les locataires
Les portefeuilles immobiliers commerciaux européens n'ont jamais disposé d'autant de données. Ils n'ont jamais non plus été aussi exposés à des risques liés aux locataires qu'ils ne peuvent pas anticiper.
Le problème lié aux données dans la région EMEA n'est pas une question de pénurie. C'est un problème structurel. Les gestionnaires d'actifs à Londres, Paris, Amsterdam et Francfort disposent de rapports sur les taux d'occupation, de registres de recouvrement des loyers et de calendriers de baux — et pourtant, ils ne découvrent qu'un locataire s'en va qu'au moment de négocier le renouvellement du bail. Les données existent. Mais la vue d'ensemble fait défaut.
Le piège des données en retard
La gestion du portefeuille EMEA s'est longtemps appuyée sur des cycles de reporting financier : révisions trimestrielles des loyers, évaluations annuelles, calendriers d'expiration des baux examinés six mois à l'avance. Ce système fonctionnait lorsque les décisions des locataires étaient prises lentement et que le principal risque résidait dans le défaut de paiement plutôt que dans la détérioration des relations.
Le marché a évolué. Les locataires prennent désormais leurs décisions 12 à 18 mois avant la date de renouvellement du bail. Les signes annonciateurs d'un non-renouvellement — baisse de la fréquentation des espaces communs, faible participation aux événements, désintérêt pour les communications de l'équipe de gestion immobilière — n'apparaissent pas dans les données financières avant que la décision ne soit déjà prise. Au moment où le rapport trimestriel signale un problème, le locataire est déjà en pourparlers avec un concurrent.
À quoi ressemblent les données clés sur les locataires
Pour passer d'une analyse réactive à une analyse proactive, il faut commencer par évaluer le comportement des locataires, et pas seulement ce qu'ils ont payé.
Les données d'utilisation vous indiquent si la présence d'un locataire est en expansion ou en recul. Les données d'engagement vous indiquent si la relation se renforce ou s'affaiblit. Les données sur le sentiment vous renseignent sur l'état d'esprit des locataires avant même qu'ils ne s'expriment officiellement. Ensemble, elles dressent un tableau de la santé des locataires : une vision en temps réel de la relation de chaque occupant avec l'immeuble, qui permet de détecter le plus tôt possible les risques liés au renouvellement de bail.
Le problème des marchés multiples
Pour les opérateurs de la zone EMEA qui gèrent des actifs dans plusieurs pays, le problème des données est aggravé par la fragmentation. Un bien immobilier à Londres sur une plateforme, un immeuble à Paris sur une autre, un campus à Francfort doté de son propre système de contrôle d'accès… Il en résulte un portefeuille pour lequel le gestionnaire d'actifs ne peut obtenir une vue d'ensemble cohérente de la situation des locataires sans la construire manuellement à partir d'ensembles de données incompatibles.
Les portefeuilles les plus performants de la région EMEA résolvent ce problème grâce à la consolidation des plateformes : une couche opérationnelle unique qui recueille de manière cohérente les données d'utilisation, d'engagement et de sentiment pour chaque actif. Le gestionnaire de portefeuille dispose ainsi d'une vue d'ensemble unifiée de la santé du portefeuille. Les indicateurs avancés sont visibles au niveau du portefeuille, et non plus uniquement au niveau des composants.
Là où le fossé est le plus profond
Le déficit d'expérience dans la région EMEA ne tient pas principalement à la qualité des équipements. Il résulte plutôt d'une asymétrie d'information. Les bailleurs qui disposent de données en temps réel sur la situation des locataires savent quels locataires sont à risque, quels actifs affichent des performances insuffisantes et où orienter leurs investissements avant même que ces questions ne soient abordées lors des négociations de renouvellement.
La crise des données sur les locataires dans la région EMEA n'est pas un problème technologique. C'est un problème stratégique. Les gestionnaires immobiliers qui y parviennent ne se contentent pas de créer des tableaux de bord. Ils repensent ce que signifie vraiment « connaître » leurs locataires — et mettent ces connaissances en pratique avant que le délai de renouvellement n'expire.