Les locations de bureaux viennent d'atteindre leur plus haut niveau depuis dix ans. Les immeubles qui se louent ne sont pas adaptés à la demande

Le rapport du premier trimestre de CBRE apporte des précisions sur les prix. Le loyer moyen demandé a augmenté de 2,2 % par rapport à l'année précédente. Il s'agit de la plus forte hausse des loyers enregistrée depuis six ans.

Le discours selon lequel « le bureau est mort » est donc officiellement révolu. La demande est de retour. Les loyers grimpent. Les locataires signent des baux.

Mais si l'on examine les données sur ce qui se passe réellement à l'intérieur de ces immeubles, on obtient une image tout à fait différente. Les attentes des locataires vis-à-vis d'un immeuble ont changé. Et la plupart des immeubles ne répondent pas à ces attentes.

Quoi de neuf ?

Nous suivons quotidiennement les réservations de ressources dans l'ensemble de notre portefeuille. Comparons les 60 derniers jours aux 60 jours précédents, pour les mêmes immeubles et les mêmes locataires. Voici l'évolution de la répartition.

Les réservations pour les espaces de réunion (espaces de discussion modulables) ont augmenté de 34 %. Celles pour les bureaux privés ont augmenté de 22 %. Les réservations de bureaux individuels ont augmenté de 25 %. Les réservations de capsules de sommeil ont augmenté de 12 %. Avec l'arrivée du printemps, les réservations pour les espaces extérieurs et la terrasse sur le toit ont toutes deux plus que quadruplé.

Passons maintenant à l'autre colonne. Les grandes salles de conférence ont baissé de 7 %. Les petites salles de conférence ont baissé de 10 %. Les salons ont baissé de 15 %. Les espaces événementiels ont baissé de 27 %. Les salles de classe ont baissé de 36 %. Les auditoriums ont baissé de 13 %.

Le taux d'occupation de l'ensemble du parc immobilier a augmenté d'environ 13 % au cours des 30 derniers jours. Les immeubles sont plus fréquentés. Mais ce sont d'autres chambres qui sont occupées.

Les locataires votent avec leurs pieds. Ils ne réservent pas la salle de réunion. Ils ne se rassemblent pas dans les salons. Ils n'organisent pas d'événements dans les auditoriums. Ils travaillent à leur bureau, se réunissent dans des espaces de travail flexibles et se détendent dans des coins détente.

Pourquoi c'est important

C'est là que réside le décalage entre la dynamique des contrats de location et la viabilité opérationnelle, et cela va coûter cher à la moitié du marché.

Louez l'espace. Signez l'accord de hausse de loyer. Puis vous vous rendez compte que 40 % de votre parc immobilier est conçu pour un mode d'utilisation qui n'existe plus. Ce n'est pas une erreur dans les données. C'est ce qui attend le secteur de l'immobilier d'entreprise au cours des 24 prochains mois.

Leesman mène des études sur ce sujet depuis plus de dix ans. Sur plus d'un million de réponses recueillies auprès des employés, les bâtiments qui obtiennent les meilleurs scores ne sont pas ceux qui proposent la liste d'équipements la plus longue. Ce sont ceux dont l'aménagement correspond à la façon dont les équipes travaillent réellement aujourd'hui : des salles de réunion plus petites, davantage de flexibilité, et plus d'espaces de travail individuels au bureau, et non l'inverse.

Le taux de vacance global indique que 20 % du marché des bureaux est inoccupé. Ce qui importe réellement, c'est de savoir quelle part des surfaces louées est en réalité inutilisée. Les salles de réunion vides au sein d'un immeuble loué constituent une version plus insidieuse du même problème.

Que faire ?

Trois coups.

Commencez par comparer votre parc de salles disponibles avec vos données de réservation réelles. Si 60 % de vos espaces réservables sont des salles de conférence de grande et petite taille et que leur taux d'occupation est en baisse, cela signifie que vous disposez d'un parc de salles qui ne répond pas à la demande du marché. Réaménagez-les. Subdivisez-les. Reprogrammez-les.

Deuxièmement, cessez d'évaluer le succès d'une location au moment de la signature. Évaluez-le 90 jours après l'emménagement. Le locataire qui a signé un bail de cinq ans mais qui ne réserve jamais la salle de réunion représente un risque de départ en 2028. Vous ne le verrez pas venir si vous ne vous intéressez qu'au taux d'occupation.

Troisièmement, abandonnez la course aux équipements pour vous lancer dans celle des aménagements. La salle de yoga et le distributeur de café froid ne sont pas le problème. La question est de savoir si la configuration de vos étages, la diversité de vos salles de réunion et vos espaces de travail individuels sont adaptés aux habitudes de réservation d'une main-d'œuvre hybride assistée par l'IA. Rien de tout cela ne figure dans une brochure sur papier glacé.

Le marché de la location de bureaux n'a jamais été aussi dynamique depuis dix ans. Les données de CBRE sur les loyers n'ont jamais été aussi élevées depuis six ans. Les gros titres ont raison.

Mais la demande a désormais pris forme. Les immeubles qui répondent à ces critères se louent à plus de 100 dollars le mètre carré. Ceux qui ne s'y conforment pas concluent des baux pour des espaces que les locataires utilisent à peine, et ces baux arriveront à échéance dans trois à cinq ans.

Bref. Le marché a rouvert. La moitié n'est pas encore prête.